INTRODUZIONE

Il fisco americano prevede una regolamentazione specifica per gli stranieri che vendano un immobile negli Stati Uniti. All’atto della vendita, il compratore è tenuto a trattenere e successivamente versare all’Internal Revenue Service (IRS) una cifra pari al 15% del prezzo di acquisto dell’immobile come pagamento preventivo delle tasse dovute dal venditore sul guadagno ricavato dalla vendita.
L’obiettivo del legislatore è stato quello di prelevare una somma sui guadagni derivanti da un’operazione immobiliare, come se il contribuente fosse impegnato in un’attività commerciale negli Stati Uniti e stesse producendo un utile che deve essere tassato. Vista la riscontrabile difficoltà per l’Internal Revenue Service (IRS) di esigere gli adempimenti fiscali da parte di persone straniere, l’imposta FIRPTA è stata creata con un sistema di trattenuta alla fonte calcolato sul totale dell’importo realizzato salvo poi successivamente ottenere un rimborso per le cifre non dovute. La percentuale trattenuta si attesta al 15% sul ammontare realizzato.
Ad esempio, se un cittadino italiano ha acquistato un appartamento a Los Angeles per $800,000.00 nel 2016 e decide di rivenderlo dopo 2 anni per $1,000,000.00, il compratore sarà tenuto a trattenere $150,000.00 alla fonte e rimettere tale somma all’IRS come tasse stimate sul guadagno che il venditore ha ottenuto dalla vendita della proprietà. Nel caso specifico, le tasse che il venditore dovrebbe pagare sul guadagno ricavato dalla vendita si aggirano sui $60,000.00.
Tuttavia, se il cittadino italiano avesse costituito una società domestica (una LLC, ad esempio), e per il suo tramite avesse comprato, gestito e rivenduto l’immobile, non sarebbe stato soggetto alla ritenuta all’atto della rivendita e avrebbe, inoltre, goduto di altri vantaggi nella gestione ordinaria dell’immobile.
L’esempio di cui sopra tratta una tra le situazioni più comuni, ma i casi sono molteplici e specifici, e vanno analizzati singolarmente. Infatti possono verificarsi fattispecie molto più svantaggiose: si pensi al caso in cui, in riferimento all’esempio precedente, l’immobile fosse stato rivenduto allo stesso prezzo di acquisto; pertanto nessuna cifra a titolo d’imposta sarebbe stata dovuta dal nostro cittadino italiano che però avrebbe comunque subito la trattenuta del 15%. Altro caso ancora se l’oggetto dell’investimento avesse riguardato la compravendita di titoli azionari e non di un immobile, sarebbe stato opportuno adottare altre soluzioni. Va da sé che un’imposizione fiscale di questo tipo, specialmente se applicata a grandi progetti d’investimento, può avere un impatto economico sostanziale sul rispettivo tasso di rendimento.

APPLICAZIONE

L’applicazione di tale regolamentazione richiede la presenza dei seguenti presupposti:
i) L’imposta si applica quando il cedente del trasferimento è un soggetto straniero. Essere in possesso di un semplice visto non è sufficiente ad eleggere il soggetto a cittadino americano. A riguardo è necessario essere in possesso almeno di una Green Card. Tuttavia se si è dimorato all’interno degli Stati Uniti per un numero superiore ai 183 giorni nei tre anni precedenti (calcolati con degli specifici coefficienti anno per anno) a decorrere dalla data della disposizione dell’interesse, allora da un punto di vista fiscale si è visti come un residente statunitense.
ii) In riferimento al trasferimento (che costituisce la causa della trattenuta fiscale), la normativa parla di disposizione dell’interesse, quindi sono oggetto della trattenuta i guadagni derivanti non solo dalla vendita (per esempio di un appartamento) ma anche dallo scambio, dalla liquidazione di una società, dalle donazioni e dalle successioni e qualsiasi altro scopo contemplato al Titolo 26 del U.S. Code.
La normativa fiscale FIRPTA parla di disposizione di un interesse immobiliare statunitense (U.S. Real Property Interest – USRPI).
In questa definizione rientrano:
Tutti gli interessi, diversi da quelli derivanti dalla semplice posizione di creditore, in una qualsiasi società americana che rientri nella definizione di U.S. Real Property Holding Corporation (USRPHC) o vi è rientrata nei 5 anni precedenti alla disposizione, oppure in una real property di cui al punto iii). Una corporation rientra in tale categoria se il valore di mercato delle proprietà immobiliari statunitensi in attivo di tale società superano il 50% del valore di mercato di tutti gli asset tangibili detenuti dalla stessa). Inoltre, in mancanza di una dichiarazione da parte del soggetto straniero attestante il contrario, la società si presume essere una USRPHC.
ii) I beni immobili (terreni, fabbricati), ma anche miniere, sorgenti, o altri depositi naturali, locati sul territorio statunitense ed Isole Vergini, nonché gli altri beni a cui è associato l’uso degli immobili stessi (ad esempio le macchine agricole, i frutti della terra, oppure il mobilio di un hotel).
Sono previsti comunque due casi in cui l’interesse non è considerato un USRI: azioni di società di capitali, società di persone e trust che siano pubblicamente negoziate e la partecipazione sia inferiore al 5%, oppure si tratti di partecipazioni in una Real Estate Investments Trust.
È bene precisare che quando si parla di interesse non si intende il trasferimento del solo diritto di proprietà, ma anche degli altri diritti reali, o del diritto di opzione.

TRATTENUTA ALLA FONTE

Le motivazioni per cui la trattenuta alla fonte del 5% potrebbe non essere dovuta ruotano principalmente intorno ai tre punti indicati in precedenza e alla possibilità della loro certificazione: quando uno di questi non si verifica, allora la FIRPTA non si applica al trasferimento.

RESPONSABILITÀ FISCALE

In generale, la persona che paga un importo al soggetto straniero come contropartita di un trasferimento ha la responsabilità di effettuare trattenuta. Talvolta, come già anticipato, le parti sono mediate nel trasferimento per il tramite di un agente, per il quale i limiti della sua responsabilità variano a seconda del ruolo svolto e dei servizi resi nella conclusione della trattativa; la presenza di una figura mediante esperta è consigliabile per non incorrere in errori e nelle conseguenti sanzioni pecuniarie previste dal sistema fiscale degli Stati Uniti.
Invece, nel caso di una società domestica che dispone a favore di un azionista estero, se l’interesse del socio nella società rientra nella definizione sopra data di interesse reale statunitense, e sia frutto o della redenzione di azioni o della liquidazione della società, la società stessa deve trattenere una tassa pari al 10% del valore di mercato del bene venduto a titolo di trattenuta fiscale.

CONCLUSIONE

In conclusione, l’obbligo di effettuare la trattenuta grava solo sul ricevente del trasferimento, o parimenti su chi effettua il pagamento, almeno che, non sia presente la figura di agente come intermediario. Le cifre non dovute e versate a titolo di imposta (FIRPTA) potranno essere recuperate dal cedente soltanto in luogo degli adempimenti fiscali sui redditi generali annuali; il soggetto straniero, potrà ottenere una compensazione o un rimborso a seconda dei casi.

Prescrizione
Ci sono dei limiti di tempo entro i quali l’IRS (Internal Revenue Service, analoga alla italiana Agenzia delle Entrate) può richiedere accertamenti fiscali, il che significa che la IRS non potrà effettuare accertamenti fiscali oltre i termini stabiliti dalla legge. Tale periodo di prescrizione solitamente inizia ad una data certa e può essere solo esteso, in particolari circostanze. Secondo il dettato dell’articolo 6501 del Codice Tributario, la prescrizione ha un termine di tre anni. È importante sottolineare che richiedere una estensione per il deposito delle tasse comporta la corrispondente estensione del termine di prescrizione. Ad esempio, se si depositano le tasse al 15 Aprile 2018 (data solitamente indicata per il deposito e pagamento delle tasse), la IRS avrà fino al 15 Aprile 2021 per iniziare l’accertamento; tuttavia se è stata richiesta l’estensione fino al 15 ottobre 2018, l’IRS potrà iniziare l’accertamento entro il 15 ottobre 2021. L’articolo 6501 indica un’altra fattispecie che allunga i tempi di prescrizione. Il limite di tre anni è infatti raddoppiato se l’IRS riscontra che il contribuente ha omesso di dichiarare entrate che superino del 25% i dati indicati nella dichiarazione dei redditi. In questo caso specifico, l’IRS potrà iniziare l’accertamento nell’anno 2025, osservando le stesse date indicate in precedenza. La discrepanza nei valori dichiarati può avvenire anche per motivi non intenzionali. Ad esempio, il contribuente eccede nello stimare il valore di un bene ceduto e che lo stesso ha detenuto come nel caso di beni immobili o di azioni per un lungo tempo. In questi casi l’IRS non considera la discrepanza come intenzionale se, in seno alla dichiarazione, il contribuente indica le modalità con le quali ha calcolato l’imponibile in modo che la stessa IRS possa essa stessa effettuare una stima del bene. Se viene rispettata questa modalità di dichiarazione, il termine di prescrizione rimane fissato in tre anni
Infine, si tenga presente che in casi di dichiarazioni false e fraudolente, il Codice Tributario non impone alcun termine di prescrizione se riscontra la volontà di evadere con dichiarazioni false o in casi di totale mancanza di dichiarazioni dovute.

Il procedimento di accertamento
L’accertamento inizia solitamente con una comunicazione scritta inviata per posta ordinaria. L’IRS non manda in alcun caso comunicazioni via posta elettronica, se ricevete una email dal Fisco Statunitense, si tratta di una frode o di un tentativo di “spaventare” il contribuente ai fini di vendere servizi di assistenza fiscale.
L’individuo o il soggetto giuridico sul quale si svolge l’accertamento riceve lettera in cui tra le altre cose, viene anche indicata una lista di documenti che il contribuente è chiamato a preparare in previsione della fase di accertamento. A volte l’IRS accetta invii di documentazione via posta elettronica, ma nella maggior parte di casi, viene richiesta la produzione di documenti cartacei.
Nei casi di accertamento, il contribuente ha alcuni diritti nei confronti dell’IRS.
• Essere trattato in modo professionale e cortese da parte del personale dell’IRS.
• Confidenzialità sui contenuti delle dichiarazioni fiscali.
• Essere informato sui motivi delle richieste, sui modi in cui i documenti richiesti verranno utilizzati e, soprattutto, le conseguenze in caso tali documenti non vengano forniti.
• La possibilità di essere rappresentati da un professionista durante l’accertamento.
• La possibilità di appellare le decisioni dell’IRS davanti ai competenti tribunali federali.
La migliore strategia è quella di rispondere solo alle domande poste e fornire i documenti richiesti, è sconsigliato andare oltre le richieste e produrre altra documentazione su base volontaria.
Al temine dell’accertamento vi possono essere tre soluzioni:
• Nessuna modifica: nessun documento, dopo la revisione, richiede una modifica delle dichiarazioni oggetto dell’accertamento.
• Accordo: l’IRS propone delle modifiche alle dichiarazioni e il contribuente si dichiara d’accordo con le stesse.
• Disaccordo: l’IRS propone delle modifiche, ma il contribuente non si trova d’accordo.
Se vi è disaccordo, si ha diritto ad appellare la decisione. All’interno dell’IRS, esiste una entità indipendente, il cosiddetto Ufficio per gli Appelli che aiuta a trovare un accordo tra il contribuente e l’IRS. Si tratta di una organizzazione imparziale che mantiene equidistanza con il contribuente e con il Fisco.
Il procedimento di Appello inizia con una formate protesta scritta, e vi è la possibilità di presentarsi in prima persona o di farsi assistere e rappresentare da un professionista.

Introduzione

Una Limited Liability Company (di seguito “LLC”) è una società di diritto Statunitense, organizzata secondo le leggi statali, di tipo ibrido, la quale garantisce sia la responsabilità limitata ai soci per i debiti della società, come accade nelle società di capitali, sia i vantaggi fiscali e la flessibilità operativa tipici delle società di persone. I soci di una LLC vengono denominati “membri” e, dipendendo dallo stato in cui la società è stata costituita, si possono configurare LLC con un solo “membro”, denominate unipersonali, ovvero composte da più “membri”, siano essi persone fisiche, altre LLC, ovvero società per azioni.
La tassazione negli Stati Uniti di una LLC, ai fini fiscali federali, può essere classificata come:
– una “entity disregarded” (una società non soggetta ad alcuna tassazione, la cui dichiarazione dei redditi viene riportata integralmente in quella del suo socio -ma solo per società unipersonali);
– una “partnership” (società di persone);
– una “corporation” (società di capitali).
Tuttavia una LLC può decidere di essere classificata come “corporation” ovvero “S corporation”. Tale distinzione tra “corporation” ed “S corporation” rileva e viene applicata meramente ai fini fiscali, come di seguito specificato.
In ogni caso, una LLC può decidere di cambiare la propria classificazione.

LLC classificate come entity disregarded as separate from its owner

Qualora una LLC abbia un socio unico e sia classificata come “entity disregarded as separate from its owner”, il fatturato, le detrazioni fiscali, i profitti, le perdite ed i crediti di tale LLC vengono
riportati nella dichiarazione dei redditi del socio unico, che verrà compilata mediante il Modello 1040 dell’Internal Revenue Service (Agenzia delle Entrate Statunitense).
Tale tipologia societaria viene tuttavia trattata alla stregua di una società separata ai fini fiscali dal proprio socio, con riferimento alle tasse sul lavoro ed alle accise.
Qualora la compagine societaria di una LLC così classificata si ampli con l’ingresso di un secondo socio, ai fini fiscali viene considerata automaticamente come una società di persone (“partnership”). Tale modifica in “partnership” non avviene qualora la società unipersonale avesse deliberatamente deciso di rientrare, seppur con un socio unico, nella categoria delle “corporation” (società di capitali).

LLC classificate come partnership

Le LLC classificate come “partnership” non pagano direttamente tasse relative al proprio fatturato. Ciascun socio paga le tasse relative alla quota di partecipazione detenuta nella LLC stessa nella propria dichiarazione dei redditi.
Ad ogni modo tale tipologia di LLC deve compilare il Modello 1065 dell’Internal Revenue Service (Agenzia delle Entrate Statunitense) , in cui si devono riportare, tra l’altro, il fatturato, i guadagni e le perdite registrati, seppur la società sia esente dal pagamento di imposte sul reddito .
Di norma lo statuto prevede, per tale tipologia di LLC, che la distribuzione dei profitti e delle perdite avvenga in modo proporzionale alla quota detenuta da ogni singolo socio.
Pertanto, ogni socio di una LLC così classificata ha l’obbligo di pagare le tasse relative al profitto generato dalla societ con riguardo alla propria quota di partecipazione, anche qualora la LLC non distribuisca tra i soci tutti i profitti.

LLC classificate come S corporations

La definizione “S corporation” deriva dal subcapitolo “S” dell’Internal Revenue Code emanato dalla IRS (“Internal Revenue Service” ovvero l’Agenzia delle Entrate Statunitense) . In tale capitolo si specifica che le società di capitali, aventi caratteristiche, tra le altre, quali un numero minore o uguale a 100 soci tutti persone fisiche di nazionalità Statunitense ovvero aventi residenza permanente negli Stati Uniti, seppur costituite come società di capitali possono godere del regime fiscale garantito alle società di persone.
Ciò significa che ogni profitto generato dalla società non viene tassato a livello societario, bensì viene inserito nel computo della tassazione di ogni singolo socio. Ciò nonostante le LLC classificate come “S Corporations” devono compilare il Modello 1120s dell’Internal Revenue Service (Agenzia delle Entrate Statunitense) .
Generalmente la decisione di classificare una LLC come “S corporation” viene presa qualora i soci decidano di spendere la gran parte ovvero tutti i profitti generati dalla medesima LLC e non decidano di lasciare tali profitti all`interno della società. Ciò perché i soci possono ricevere profitti sotto forma di dividendi, che sono esenti dalla tassazione relativa alla previdenza sociale ed alla assistenza sanitaria pubblica.
Qualora la LLC non rispetti tutte le caratteristiche di una S corporation, viene automaticamente tassata alla stregua di una corporation, seguendo pertanto il regime sotto descritto relativo a tale tipologia di società.

LLC classificate come corporations

Una LLC può infine scegliere di essere classificata ai fini fiscali come “corporation”. Ciò comporta che la LLC venga tassata in modo separato dai soci e debba presentare la propria dichiarazione dei redditi mediante la compilazione del Modello 1120 dell`Internal Revenue Service (Agenzia delle Entrate Statunitense) .
I profitti generati dalla LLC rimangono all’interno della medesima ed al termine dell’anno fiscale vengono tassati, applicando il tasso corrispondente a quello applicato alle società di capitali. Successivamente i profitti vengono tassati una seconda volta, quando sono distribuiti ai soci sotto forma di dividendi. I dividenti sono sempre tassati come reddito, indipendentemente dalla propria fonte.
Infine, i soci possono scegliere autonomamente la data di inizio dell’anno fiscale della LLC, che non deve coincidere per forza con l’inizio dell’anno di calendario.