I. ACQUISTO DELL’IMMOBILE
Per acquistare un immobile in Florida con finalità di investimento, al non-residente (ossia la persona fisica non in possesso di green card) ovvero allo straniero non cittadino U.S.A., è caldamente suggerita la costituzione di una società americana. Detta società evita che all’atto della rivendita della proprietà, l’investitore persona fisica sia soggetto alla ritenuta alla fonte del 15% sul prezzo di rivendita dell’immobile. Inoltre la società americana offre considerevoli vantaggi fiscali sulle eventuali entrate da affitto che l’immobile produce.
II. SOCIETÀ
Per la creazione di una società di diritto statunitense è necessario rivolgersi ad un legale. Normalmente, per i primi due anni, si consiglia una LLC (limited liability company), ossia una società assimilabile alla S.r.l.. Detta società, a differenza dell’omologo italiano, offre elevati vantaggi di carattere fiscale ed una certa flessibilità in tema di costituzione e gestione. Per la creazione di una LLC, è necessario depositare, presso il Secretary of State, Division of Corporations, un Article of Organization, simile al nostro “atto costitutivo”. Successivamente, bisogna sottoscrivere un Operating Agreement, il cui contenuto è paragonabile allo “statuto” di una società di capitali italiana. La LLC non richiede versamento di capitale sociale ed i costi di mantenimento sono quasi nulli.
Per semplificare le attività inerenti l’acquisto dell’immobile, è preferibile che il legale venga inserito nella struttura della società come Manager ovvero Segretario (secretary). In questo modo, qualora l’investitore non fosse fisicamente presente, il legale potrà porre in essere tutte le attività relative all’acquisto della proprietà immobiliare.
Una volta costituita la società, bisogna ottenere il EIN (codice fiscale della società). Con detto EIN, la società potrà aprire il relativo conto in banca ed essere quindi pronta all’acquisto.
III. ACQUISTO DELL’IMMOBILE
La società è pertanto pronta a formulare un’offerta di acquisto dell’immobile. L’investitore dovrà quindi recarsi nel luogo selezionato e visionare i vari immobili. Una volta selezionato l’immobile di gradimento, l’investitore, mediante la società, potrà formulare un’offerta con contestuale versamento del 10% (ovvero minore ammontare) del prezzo di acquisto presso il conto corrente escrow del suo avvocato.
Dal momento dell’accettazione del contratto da parte del venditore, normalmente, l’acquirente ha circa 15 giorni per recedere dallo stesso ed ottenere la restituzione del deposito (N.B.: il legale dovra’ verificare che detta clausola sia inserita nell’offerta di acquisto).
Successivamente, una volta che l’offerta sia stata accettata dal venditore, verranno esplicate le seguenti attività di carattere squisitamente legale:
1) Domanda al Condominio (il condominio deve accettare l’acquirente e contestualmente rilasciare un c.d. waiver – non esercizio – del diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile).
2) Ricerca sul Titolo di Proprietà e Assicurazione sul Titolo di Proprietà.
Una volta effetuate le attività di cui sopra, si arriva al rogito. Le operazioni strettamente legate al rogito impegnano, normalmente, dai 30 ai 45 minuti. Il compratore versa il prezzo di acquisto ed in cambio riceve la proprietà dell’immobile.